置業分析

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樓價經過多年上升後，近期在美國預備加息，環球經濟風險升溫，及經濟活動有所回落的情況下，筆者也要趁這個時間做一點準備，萬一樓價真的出現下跌，早點清楚自己的能力，及部份外在因素，免得在樓市下跌出現，出現以為自己可以上到車，但實情是上不到車的情況出現。當中，筆者還會分享如何能在承造按揭的時候，也能省回一點費用。

資料來源: 經濟日報 27/10/2015

圖片來源: 經濟日報

資料來源: 蘋果日報27/10/2015

在購入物業後，但未找銀行上會前，通常置業者也離不開以下的幾個考慮因素

1. 按揭利率

2. 稅項

3. 保險

4. 交易成本

5. 房屋支出比率(銀行看重)

6. 負債與收入比率(銀行看重)

7. 其他因素

很多時，特別是現在銀行也因應特區政府而收緊按揭成數，如果可以，準買家最好能在決定置業前，先向銀行做過預先批核，這樣便可避免在簽約後，上會承造按揭才知金額與心目中有差距，在不能短時間內填補差價，而被迫鐽訂，特別是收入以底薪加佣金的讀者，買樓前應更加注意這點。由於本港地產經紀是可以容許雙邊制，即一個地產經紀可以代表買家，也可以同時代表賣家，會有可能出現雙重標準的情況下，很難持平向客戶一一講解，這點讀者可以留意。

回說銀行貸款，現時按揭利率通常分為以下種類

1. 港元最優惠利率(Prime Rate)*

2. 香港銀行同業拆息(HIBOR)

資料來源: 按揭保險公司

*現行5%或5.25%，視乎個別銀行而定。

如果以樓價HK4,000,000，按揭成數70%(即HK2,800,000)，還款年期25年，用Prime Rate計算，假設利率為5厘減2.5厘，即2.5厘，每月還款額約HK12,561(未包括按揭保費在內)。如果讀者有興趣，可以登入以下連結試用

http://www.hkmc.com.hk/chi/online_tools/mortgage_insurance_programme/mortgage_calculator.html

很多時，我們申請按揭，在現時高樓價下，大多會向銀行借盡，當超出某個按揭成數百份比時，額外的借貸金額便會由按揭証劵公司提供擔保借貸，置業人士只要給付按揭保險保費，便可以把物業按到所需金額，一般按揭比例超過六成的申請人便可以申請按揭保險，計算保險計劃的保費有很多因素，例如貸款年期、支付保費方式及按揭成數等。

讀者可以登入以下連結，可作初步資格評核服務，看看能否借足心中所想的金額

http://www.hkmc.com.hk/chi/online_tools/mortgage_insurance_programme/preliminary_assessment.html

按筆者朋友經驗指出，大多時金額借不出，多死於按揭証劵公司申請那關，故有心置業的人士，可參考以下的温韾提示，另筆者亦做了做了個按揭計算表，方便讀者參考。現時銀行會以45%供款比率為上限(即每月還款額不能超出每月收入)，圖中紅色字代表供款已超出了上限，按揭証劵公司批出貨款的可能性極低!

筆者選擇按揭保險費以一次清(加借)的情況下計算，按揭種類為浮息按揭貸款，讀者可以參考以下圖表。如果本身有個人債務負擔，如私人貸款，則需要把這金額加到每月還款處，看會否超過負擔能力的45%，這點讀者可留意。

另金管局會要求按揭申請人做一個壓力測試，假設加息3厘後，要求申請人每月供款不可超過五成半，筆者用回以上的例字，在壓力測試後，得出的結果如下

從以上的兩個圖表比較，物業港元4,000,000能經起壓力測試後的八成按揭，成功向按揭証劵公司取得貸款，但超過港元4,500,000物業，在收入港元40,000的情況下，最多也只能造到七成按揭，除非收入增加，否則上會會有一定難度。在以上的兩個圖表，筆者嘗試承造八成以上按揭，但得出Error結果，相信是由於八成以上，個案會特別處理，故未能使用由按揭証劵公司提供的初步資格評核服務，要直接做申請才知結果。

其他注意事項

1. 按揭保險計劃 (MIP) 提供按揭貸款保險予銀行以減低其借貸風險，MIP 之受益人為銀行而非借款人；

2. 借款人於填寫網上初步資格評核表格前應查閱 MIP 之保險合資格準則；

3. 為準確評估貸款是否合乎 MIP 之資格，借款人於網上提供之資料必須正確；

4. 經初步資格評核後發出之初步資格評核報告只作參考，供款人需向銀行提交指定的證明文件，然後由銀行向香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）提出申請。借款人於簽訂任何買賣合約前，應先向銀行確定按揭證券公司是否已批出有關之按揭申請。

於2015年2月28日起，對於有關按揭保險計劃的合資格準則作出修訂。

資料來源:香港按揭證券公司

有關文件及申請資料要求

1. 貸款金額要做到物業的80%或以上，申請人必須為固定受薪人士

2. 最高供款比率為45%

文件要求也要留意，通常按揭證券公司要的，銀行也會接受

申請按揭保險所需文件

1. 香港身份證；
2. 有關物業的臨時買賣合約（如適用）；
3. 入息證明（詳列如下）

適用於轉按申請

1. 最近 6 個月的按揭還款記錄；
2. 最近期的按揭還款單所顯示的按揭貸款總結欠金額；
3. 證明物業為自住之文件（如需要）

入息證明

非固定受薪人士

最近 6 個月薪金入帳之銀行存摺 / 月結單；

及下列任何一項入息證明文件：
1. 最近之稅務局繳稅通知書；

2. 及最近 6 個月附有僱主名稱的糧單及薪金入帳記錄

樓價一升再升，特區政府對樓市在過去兩年不斷加辣，為打擊炒家，特區政府訂下買/賣家如在物業買入後，持有短過一段時間而要繳付的額外稅率，以下資料，讀者可以參考。

圖片來源: 經濟日報11/2/2015


還可以登入政府一站通網站，查看有關物轉讓要給付的印花稅率，連結如下

• 以較高稅率(第1標準)計算「從價印花稅」
• 以較低稅率(第2標準)計算「從價印花稅」

若以較高稅率(第1標準)計算，是指本身已有物業，於2013年3月1 日起簽訂的臨時買賣合約，買家需要繳付的稅率。若以較低稅率(第2標準)計算，是指本身買家並沒有持有任何物業，稅率相對會比較低。筆者用以上例字說明，一層HK4,000,000的物業，於2013年3月1日後購買，本身已有物業的，需按以較高稅率(第1標準)計算，即4.5%，金額為HK180,000。若本身於2013年3月1日後買入，本身沒有物業的，則以較低稅率(第2標準)計算，即2.25%，金額為HK90,000。其他稅率的資料，讀者可參考以下連結

http://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm

置業者要準備的，總有以下

假設物業港元4,000,000，沒有其他物業，費用包括

1. 印花稅: HK90,000
2. 經記佣金: HK40,000(為物業的1%，部份地產商佣金可議。)
3. 每月供款額: HK10,766.8 - 14,642.86(按揭成數由六成至八成)

4. 首期: HK800,000(按揭八成)至1,600,000(按揭六成)
5. 律師費約HK5,000

即準備要入市，也要預留最少約HK935,000(HK90,000+HK40,000+HK800,000+HK5,000)至HK1,735,000(HK90,000+HK40,000+HK1,600,000+HK5,000)。本身如果是首次置業人士，要拿出接近HK1,000,000會是一件很難的事，相信只有換樓客才可以在現今高樓價下能拿出錢來去置業。

保險

「樓宇火險」

有別於一般的保險項目，此為保障按揭銀行的利益，使按揭樓宇得以保值，故硬性要求借款人必須每年購買:

1. 在銀行購買的火險，一般會以借款額投保，保費約0.1%-0.2%作為保費，但借款額已包括地價，故費用較貴。

2. 若自行購買，一般保險公司會以樓宇建築成本計算，即約每平方呎HK1,000起計算，故費用會較便宜，因該項保險只保障回復建築物原貌。

「家居財物保險」
1.主要保障室內傢俬、電器、裝修等家居財物，保障因失竊、水管爆裂、颱風等意外導致家居財物損失

2. 計算「家居財物保險」投保額的方法有兩種:
a. 投保人可以根據家居面積大小決定投保額
b. 也可以按屋內財物總值來決定保額

若要省一點錢，可考慮於保險公司投保火險，但通常銀行也會要求首年火險由銀行承保，不接受客人在外自行找其他保險公司，所以要省點錢，最快也要在供款完結後的第二年才可轉會由保險公司承保火險。

以上資料只供參考之用，並且不保證完全正確無誤，亦不應視為要約部份，在購買物業的時候，讀者應自行決定思考，及向相關人士查詢。