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樓價經過多年上升後,近期在美國預備加息,環球經濟風險升溫,及經濟活動有所回落的情況下,筆者也要趁這個時間做一點準備,萬一樓價真的出現下跌,早點清楚自己的能力,及部份外在因素,免得在樓市下跌出現,出現以為自己可以上到車,但實情是上不到車的情況出現。當中,筆者還會分享如何能在承造按揭的時候,也能省回一點費用。
資料來源: 經濟日報 27/10/2015
圖片來源: 經濟日報
資料來源: 蘋果日報27/10/2015
在購入物業後,但未找銀行上會前,通常置業者也離不開以下的幾個考慮因素
1. 按揭利率
2. 稅項
3. 保險
4. 交易成本
5. 房屋支出比率(銀行看重)
6. 負債與收入比率(銀行看重)
7. 其他因素
很多時,特別是現在銀行也因應特區政府而收緊按揭成數,如果可以,準買家最好能在決定置業前,先向銀行做過預先批核,這樣便可避免在簽約後,上會承造按揭才知金額與心目中有差距,在不能短時間內填補差價,而被迫鐽訂,特別是收入以底薪加佣金的讀者,買樓前應更加注意這點。由於本港地產經紀是可以容許雙邊制,即一個地產經紀可以代表買家,也可以同時代表賣家,會有可能出現雙重標準的情況下,很難持平向客戶一一講解,這點讀者可以留意。
回說銀行貸款,現時按揭利率通常分為以下種類
1. 港元最優惠利率(Prime Rate)*
2. 香港銀行同業拆息(HIBOR)
資料來源: 按揭保險公司
*現行5%或5.25%,視乎個別銀行而定。
如果以樓價HK4,000,000,按揭成數70%(即HK2,800,000),還款年期25年,用Prime Rate計算,假設利率為5厘減2.5厘,即2.5厘,每月還款額約HK12,561(未包括按揭保費在內)。如果讀者有興趣,可以登入以下連結試用
http://www.hkmc.com.hk/chi/online_tools/mortgage_insurance_programme/mortgage_calculator.html
很多時,我們申請按揭,在現時高樓價下,大多會向銀行借盡,當超出某個按揭成數百份比時,額外的借貸金額便會由按揭証劵公司提供擔保借貸,置業人士只要給付按揭保險保費,便可以把物業按到所需金額,一般按揭比例超過六成的申請人便可以申請按揭保險,計算保險計劃的保費有很多因素,例如貸款年期、支付保費方式及按揭成數等。
讀者可以登入以下連結,可作初步資格評核服務,看看能否借足心中所想的金額
http://www.hkmc.com.hk/chi/online_tools/mortgage_insurance_programme/preliminary_assessment.html
按筆者朋友經驗指出,大多時金額借不出,多死於按揭証劵公司申請那關,故有心置業的人士,可參考以下的温韾提示,另筆者亦做了做了個按揭計算表,方便讀者參考。現時銀行會以45%供款比率為上限(即每月還款額不能超出每月收入),圖中紅色字代表供款已超出了上限,按揭証劵公司批出貨款的可能性極低!
筆者選擇按揭保險費以一次清(加借)的情況下計算,按揭種類為浮息按揭貸款,讀者可以參考以下圖表。如果本身有個人債務負擔,如私人貸款,則需要把這金額加到每月還款處,看會否超過負擔能力的45%,這點讀者可留意。
另金管局會要求按揭申請人做一個壓力測試,假設加息3厘後,要求申請人每月供款不可超過五成半,筆者用回以上的例字,在壓力測試後,得出的結果如下
從以上的兩個圖表比較,物業港元4,000,000能經起壓力測試後的八成按揭,成功向按揭証劵公司取得貸款,但超過港元4,500,000物業,在收入港元40,000的情況下,最多也只能造到七成按揭,除非收入增加,否則上會會有一定難度。在以上的兩個圖表,筆者嘗試承造八成以上按揭,但得出Error結果,相信是由於八成以上,個案會特別處理,故未能使用由按揭証劵公司提供的初步資格評核服務,要直接做申請才知結果。筆者選擇按揭保險費以一次清(加借)的情況下計算,按揭種類為浮息按揭貸款,讀者可以參考以下圖表。如果本身有個人債務負擔,如私人貸款,則需要把這金額加到每月還款處,看會否超過負擔能力的45%,這點讀者可留意。
其他注意事項
1. 按揭保險計劃 (MIP) 提供按揭貸款保險予銀行以減低其借貸風險,MIP 之受益人為銀行而非借款人;
2. 借款人於填寫網上初步資格評核表格前應查閱 MIP 之保險合資格準則;
3. 為準確評估貸款是否合乎 MIP 之資格,借款人於網上提供之資料必須正確;
4. 經初步資格評核後發出之初步資格評核報告只作參考,供款人需向銀行提交指定的證明文件,然後由銀行向香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)提出申請。借款人於簽訂任何買賣合約前,應先向銀行確定按揭證券公司是否已批出有關之按揭申請。
於2015年2月28日起,對於有關按揭保險計劃的合資格準則作出修訂。
資料來源:香港按揭證券公司
有關文件及申請資料要求
1. 貸款金額要做到物業的80%或以上,申請人必須為固定受薪人士
2. 最高供款比率為45%
文件要求也要留意,通常按揭證券公司要的,銀行也會接受
申請按揭保險所需文件
- 香港身份證;
- 有關物業的臨時買賣合約(如適用);
- 入息證明(詳列如下)
1. 最近 6 個月的按揭還款記錄;
2. 最近期的按揭還款單所顯示的按揭貸款總結欠金額;
3. 證明物業為自住之文件(如需要)
2. 最近期的按揭還款單所顯示的按揭貸款總結欠金額;
3. 證明物業為自住之文件(如需要)
入息證明
非固定受薪人士
最近 6 個月薪金入帳之銀行存摺 / 月結單;
及下列任何一項入息證明文件:
1. 最近之稅務局繳稅通知書;
1. 最近之稅務局繳稅通知書;
2. 及最近 6 個月附有僱主名稱的糧單及薪金入帳記錄
樓價一升再升,特區政府對樓市在過去兩年不斷加辣,為打擊炒家,特區政府訂下買/賣家如在物業買入後,持有短過一段時間而要繳付的額外稅率,以下資料,讀者可以參考。
圖片來源: 經濟日報11/2/2015
還可以登入政府一站通網站,查看有關物轉讓要給付的印花稅率,連結如下
若以較高稅率(第1標準)計算,是指本身已有物業,於2013年3月1 日起簽訂的臨時買賣合約,買家需要繳付的稅率。若以較低稅率(第2標準)計算,是指本身買家並沒有持有任何物業,稅率相對會比較低。筆者用以上例字說明,一層HK4,000,000的物業,於2013年3月1日後購買,本身已有物業的,需按以較高稅率(第1標準)計算,即4.5%,金額為HK180,000。若本身於2013年3月1日後買入,本身沒有物業的,則以較低稅率(第2標準)計算,即2.25%,金額為HK90,000。其他稅率的資料,讀者可參考以下連結
樓價一升再升,特區政府對樓市在過去兩年不斷加辣,為打擊炒家,特區政府訂下買/賣家如在物業買入後,持有短過一段時間而要繳付的額外稅率,以下資料,讀者可以參考。
圖片來源: 經濟日報11/2/2015
還可以登入政府一站通網站,查看有關物轉讓要給付的印花稅率,連結如下
若以較高稅率(第1標準)計算,是指本身已有物業,於2013年3月1 日起簽訂的臨時買賣合約,買家需要繳付的稅率。若以較低稅率(第2標準)計算,是指本身買家並沒有持有任何物業,稅率相對會比較低。筆者用以上例字說明,一層HK4,000,000的物業,於2013年3月1日後購買,本身已有物業的,需按以較高稅率(第1標準)計算,即4.5%,金額為HK180,000。若本身於2013年3月1日後買入,本身沒有物業的,則以較低稅率(第2標準)計算,即2.25%,金額為HK90,000。其他稅率的資料,讀者可參考以下連結
http://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm
置業者要準備的,總有以下
假設物業港元4,000,000,沒有其他物業,費用包括
1. 印花稅: HK90,000
2. 經記佣金: HK40,000(為物業的1%,部份地產商佣金可議。)
3. 每月供款額: HK10,766.8 - 14,642.86(按揭成數由六成至八成)
置業者要準備的,總有以下
假設物業港元4,000,000,沒有其他物業,費用包括
1. 印花稅: HK90,000
2. 經記佣金: HK40,000(為物業的1%,部份地產商佣金可議。)
3. 每月供款額: HK10,766.8 - 14,642.86(按揭成數由六成至八成)
4. 首期: HK800,000(按揭八成)至1,600,000(按揭六成)
5. 律師費約HK5,000
5. 律師費約HK5,000
即準備要入市,也要預留最少約HK935,000(HK90,000+HK40,000+HK800,000+HK5,000)至HK1,735,000(HK90,000+HK40,000+HK1,600,000+HK5,000)。本身如果是首次置業人士,要拿出接近HK1,000,000會是一件很難的事,相信只有換樓客才可以在現今高樓價下能拿出錢來去置業。
保險
「樓宇火險」
有別於一般的保險項目,此為保障按揭銀行的利益,使按揭樓宇得以保值,故硬性要求借款人必須每年購買:
1. 在銀行購買的火險,一般會以借款額投保,保費約0.1%-0.2%作為保費,但借款額已包括地價,故費用較貴。
2. 若自行購買,一般保險公司會以樓宇建築成本計算,即約每平方呎HK1,000起計算,故費用會較便宜,因該項保險只保障回復建築物原貌。
「家居財物保險」
1.主要保障室內傢俬、電器、裝修等家居財物,保障因失竊、水管爆裂、颱風等意外導致家居財物損失
2. 計算「家居財物保險」投保額的方法有兩種:
a. 投保人可以根據家居面積大小決定投保額
b. 也可以按屋內財物總值來決定保額
「家居財物保險」
1.主要保障室內傢俬、電器、裝修等家居財物,保障因失竊、水管爆裂、颱風等意外導致家居財物損失
2. 計算「家居財物保險」投保額的方法有兩種:
a. 投保人可以根據家居面積大小決定投保額
b. 也可以按屋內財物總值來決定保額
若要省一點錢,可考慮於保險公司投保火險,但通常銀行也會要求首年火險由銀行承保,不接受客人在外自行找其他保險公司,所以要省點錢,最快也要在供款完結後的第二年才可轉會由保險公司承保火險。
以上資料只供參考之用,並且不保證完全正確無誤,亦不應視為要約部份,在購買物業的時候,讀者應自行決定思考,及向相關人士查詢。
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