樓價六百萬元的高牆


香港的貧富差距只源於一樣東西-有資產和沒有資產,很多人從金融海嘯至今這十年來錯估了形勢,用自身的角度去判斷樓價高低和合理性,殊不知在全球央行量化寬鬆的日子裡,不單上要看自己手上有多少籌碼,還要看你的對手手上有多少籌碼,他們手上籌碼夠多,自然便可以用高一點的價格購入物業,這一兩年除了靠量化外,供了多年的本金和樓宇升值,更可以利用財富效去加按為子女購買物業自住或投資,更進一步拉遠和沒有資產的人之距離。

從前六百萬的物業是一個很大的數字,今單只是市區兩房的起步價,由於金管局為了防範樓價突然逆轉的情況,年來推出了多項逆週期措施,加高了入市的門檻,並築起了600萬元的高牆,600萬元以下物業連同按揭保險可造八成按揭,即只需要準備好120萬元的首期便可以,但是一旦超過600萬元便只可以做六成按揭,舉例只是601萬元成交的物業,你便要準備240萬元的首期,這絕對不是一個階梯,而是一道高牆。


高牆之上更有高牆,600萬至1000萬樓價只能做六成按揭(最高只可借500萬元),即833萬以上是做不了六成按揭,越接近1000萬樓價,成數愈低,這一道階梯阻礙了換樓人士改善居住環境,他們不可以由兩房單位換上三房以上單位,因為市區三房單位樓價多是八百多九百萬是起步價,一個900萬元的單位要付400萬元首期,另外還要先付DSD額外印花稅135萬元,雖然部份稅款在六個月內把物業賣掉可申請退回,但在現時市況,誰夠膽先賣後買,怕落車容易上車難,即改善居住環境的人要拿535萬現金才可以換樓,就算舊有兩房單位可賣掉值六百多萬也要兩個月成交期,換樓人士面對的便是巨額首期和稅費。


二手市場市況的淡靜便是建基於此,由於發展商財雄勢大,他們可以把首期降低和作二按及代付部份稅費,故引來換樓人士青睞,新樓成為接近獨市生意,他們可以定高一點的溢價,更把樓價拉高,金管局想出來的德政,只是令發展商成為獨贏的怪胎產物罷了。

邵志堯

資深測量師

江西財經大學客座教授

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